合肥清算土地增值税 开发商资金链面临“大考”
近日，合肥市地税局发布公告称，《合肥市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)》自2012年1月1日起正式执行，正式强化土地增值税清算管理。
“从严清算”*策悄然出台
《办法》明确，房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的，以上三种情形均需进行土地增值清算，开发商应在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续。
此外，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。以上三种情形，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算，一旦被要求清算，开发商应在满足条件之日起30日内到主管地税机关办理备案手续。
“其实对房地产开发企业土地增值清算，并不是一个新*策，一直都有的。 ”合肥市一位税务人士向表示，“新试行办法的出台，税务部门进一步规范了土地增值税的管理办法，将从严清算土地增值税。 ”
开发商资金链面临“大考”
对于正处于寒冬中的合肥开发商来说，清算土地增值税的确不是一件小事。
据了解，按照相关规定，合肥市房地产开发企业土地增值税，住宅楼预征率为1.5%，别墅类为2%，而对安居房和经济适用住房预征率为零。而对于满足清算条件的开发商来说，土地增值税将实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额(基本等于项目成本)50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
省城一家开发商负责人跟算了一笔账，假如房地产商有1万平方米的普通住房要销售，并有A、B两种可选售价，允许扣除项目费用折合每平方米4000元。 A售价为每平方米6500元，增值率为62.5%，税率为40%，应缴税1000万元，但假如是按1.5%来预征，应缴税97.5万元；B售价为每平方米12100多元，增值率为200%以上，应缴税4860万元，而按照1.5%来预征的话，仅缴税181.5万元。
“对于现在来说，很多开发商根本没有时间去想利润多少，当前最重要的是保命。 ”省城多家中小开发商向坦言，从严清算土地增值税，将让很多开发商的“资金链”再次经受严峻考验。
“清算”对房价影响几何？
土地增值税清算，将导致部分开发企业税收成本增加。开发商会不会为了回笼资金而大幅降价？
对此，我省相关人士认为，土地增值税的征收采取的是四级超率累进税率，对开发商囤地、炒地行为起到打击作用。比如，开发商以较低价格拿到土地而没有及时开发，或者在开发过程中房价开始大幅上涨，使企业获得了大量的土地增值收益，但转让时，企业将由于进入了更高的税率级次而缴纳更多的土地增值税。也就是说，清算压缩了企业的利润空间，使囤地行为无法给企业带来更多收益，因此，企业就会加快开发速度，减少土地持有时间，也打击了囤地和炒地的行为。
“其实对于目前的开发商来说，已经陷入了两难的境地。”安徽建筑工业学院建筑系书记姜长征认为，年底了，合肥很多开发商都想降价，将库存的房源出手。但一旦降价，新客户可能持币观望，而老客户也不答应。 “我个人认为，明年合肥房价将稳中有降低。 ”(管菲 李世兵)
